在地方政府专项债持续发力支持基础设施建设的背景下，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）正在成为科技产业园区拓宽融资渠道的重要工具。2026年以来，多地科技产业园区通过发行基础设施REITs实现存量资产盘活，为地方科技创新载体建设提供了全新的资本运作思路。
长期以来，科技产业园区的建设资金主要依赖财政拨款和专项债券。然而，随着地方财政压力逐步加大，单一依靠专项债的融资模式已经难以满足园区持续扩张和升级改造的资金需求。在此背景下，基础设施REITs作为一种市场化、权益型融资工具，其独特优势日益受到各方关注。
从政策层面看，国家发改委和中国证监会近年来持续推动基础设施REITs试点扩容。2025年底，试点范围进一步拓展至科技创新产业园区、数据中心和新型基础设施等领域，这为科技产业园区参与REITs市场提供了制度保障。截至2026年一季度末，全国已有超过20只基础设施REITs成功上市，募集资金总规模突破800亿元，其中科技产业园区类REITs占比约15%。
科技产业园区发行REITs具有多重优势。首先，REITs能够将园区已建成的优质物业资产证券化，将沉淀在存量资产中的资金释放出来，用于新项目投资和园区功能升级。其次，与专项债相比，REITs不增加地方政府债务负担，有利于优化地方政府资产负债结构。第三，REITs的公开市场交易机制提高了资产流动性，吸引了社保基金、保险资金和公募基金等长期资本参与，拓宽了科技产业园区的投资者基础。
以某中部省份国家级高新区为例，该园区在2025年通过发行基础设施REITs盘活了约35亿元的存量产业用房资产。募集资金中，约60%投向新建人工智能产业孵化中心，30%用于园区数字化基础设施升级，10%补充园区运营资金。项目发行后，该REITs产品在公开市场获得超额认购，首日涨幅超过8%，显示出市场对优质科技产业园区资产的高度认可。
然而，科技产业园区发行REITs也面临一些现实挑战。一方面，REITs对底层资产的收益稳定性要求较高，部分处于培育期的科技园区可能因入驻率不足或租金水平波动而难以满足发行条件。另一方面，REITs的运营管理需要专业化团队，园区管理方需要在资产运营、信息披露和投资者关系管理等方面建立规范化体系。
从财政协同角度看，专项债与REITs并非简单的替代关系，而是互补共生的融资组合。地方政府可以在园区建设初期通过专项债解决基础设施投资的资金缺口，待项目建成运营稳定后，再通过REITs实现资产证券化和资金回笼。这种”专项债建设+REITs退出”的融资闭环模式，不仅提高了财政资金使用效率，也为社会资本参与科技产业基础设施投资创造了可预期的退出路径。
值得关注的是，部分地方政府正在探索将REITs收入纳入财政预算管理体系，通过建立专项基金池实现REITs分红收益的再投资。这种创新机制使得科技产业园区的融资模式从单向输血转变为循环造血，有望从根本上改变地方科技创新载体建设对财政转移支付的过度依赖。
展望未来，随着基础设施REITs市场规模持续扩大和制度体系不断完善，预计将有更多科技产业园区加入REITs发行行列。对于地方政府而言，积极培育符合REITs发行条件的优质科技产业园区资产，既是深化财政体制改革的重要方向，也是推动科技金融生态体系建设的关键一环。